Schweizer Mietrecht 2026: Was Verwalter wissen müssen

Das Schweizer Mietrecht (im Obligationenrecht OR, Art. 253 ff.) ist bekannt für seine Mieterfreundlichkeit – aber auch für seine stetigen Anpassungen an neue Realitäten. Für das Jahr 2026 stehen wesentliche Änderungen im Raum, die private Vermieter und professionelle Verwaltungen gleichermassen betreffen. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Entwicklungen zusammen.

Referenzzinssatz: Entwicklung und Auswirkungen

Der hypothekarische Referenzzinssatz – das Herzstück der Schweizer Mietzinsgestaltung – hat sich in jüngster Zeit spürbar bewegt:

Datum	Referenzzinssatz	Effekt für Mieter
Bis März 2025	1.75%	—
März 2025	1.50%	Anspruch auf ca. 2.91% Senkung
September 2025	1.25%	Weiterer Senkungsanspruch
Prognose 2026	1.25% (stabil)	Keine weiteren Senkungen erwartet

Praxis-Tipp: Mieter müssen die Senkung aktiv beim Vermieter beantragen – es gibt keine automatische Reduktion. Vermieter können dem Senkungsanspruch zudem die allgemeine Teuerung (40% des LIK) und Unterhaltskosten entgegenhalten. Eine Verwaltungssoftware stellt sicher, dass Fristen exakt berechnet und Dokumente korrekt auf dem amtlichen Formular generiert werden.

Formvorschriften: E-Signatur und Staffelmieten

Seit dem 1. Oktober 2025 gelten drei wichtige formale Änderungen:

• Elektronische Unterschriften bei Mietzinserhöhungen sind offiziell anerkannt – physische Originalunterschriften sind nicht mehr zwingend erforderlich.
• Bei Staffelmieten ist das amtliche Formular für die Mitteilung von Einzelstufen-Erhöhungen nicht mehr vorgeschrieben.
• In Kantonen mit Formularpflicht beim Anfangsmietzins (u.a. ZH, LU, ZG, BS, GE, VD) müssen Vermieter neu den früheren Referenzzinssatz und LIK-Stand angeben – für mehr Transparenz gegenüber neuen Mietern.

Eigenbedarfskündigungen

Die Hürden für Kündigungen wegen Eigenbedarfs wurden durch aktuelle Rechtsprechung weiter präzisiert. Der Eigenbedarf muss konkret, aktuell und dringend sein. Vermieter müssen noch genauer dokumentieren, warum und für wen (z.B. nahe Verwandte) das Objekt benötigt wird. Allgemeine Investitionsabsichten reichen nicht aus – es braucht einen nachweisbaren persönlichen Nutzungswillen.

Untermiete und Plattformen wie Airbnb

Die Regeln für die Untervermietung (Art. 262 OR) gelten explizit auch für kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking.com. Die wichtigsten Grundsätze:

• Die Zustimmung des Vermieters ist in jedem Fall erforderlich (schriftlich empfohlen).
• Der Mieter darf durch die Untermiete grundsätzlich keinen unverhältnismässigen Gewinn erzielen. Zulässig sind moderate Aufschläge von 10–20% für möblierte Wohnungen.
• Einige Kantone, wie Genf, haben bereits eine 90-Tage-Regel eingeführt. Weitere Städte wie Bern und Zürich diskutieren ähnliche Massnahmen aktiv.
• Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter vollumfänglich für von Untermietern verursachte Schäden.

«Das Parlament diskutiert schärfere Regeln für die Untermiete. Vermieter erhalten voraussichtlich mehr Rechte, um missbräuchliche Untervermietungen via Buchungsplattformen zu unterbinden.»

Fokus Nachhaltigkeit: Energetische Sanierungen

Investitionen in Energiesparmassnahmen (Photovoltaik-Anlagen, Wärmepumpen, Fassadendämmung) gewinnen nicht nur ökologisch, sondern auch regulatorisch massiv an Bedeutung. Die Überwälzung dieser wertvermehrenden Investitionen auf den Mietzins erfordert eine präzise Trennung zwischen werterhaltenden (nicht überwälzbar) und wertvermehrenden (überwälzbar) Anteilen. Eine saubere, digitale Dokumentation der Baukosten mit korrekter Kategorisierung ist hierbei unerlässlich.